上海门禁系统

智能化小区如海市蜃楼

目前,智能化小区已经贴近我们的生活,智能化报警,智能化门禁,智能对讲系统,监控系统,安防系统...但是智能化的背后,也有很多辛酸,或许现在的智能化小区只是海市蜃楼.

<现代物业>杂志社社长宋有兴认为,智能化系统在使用过程中出现问题时,购房者首先应该明白"好马就 要多吃草,生了病更难医治"的道理,建议业主形成相互合作的方式,比如成立业主大会等,与管理者达成共 识,对设备的不同情况商议停用、少用等方案,并对必要的维护或维修费用达成决议,避免管理者因业主及 使用人的意见不统一,而按照既定现实中不合理的方法继续管理和使用."开发商在推介'优质生活'的当初, 是否向消费者给予技术难度和维护难度的足够提示?从商业道德的角度看,这一点值得反省."宋有兴说,推 动城市建设及优质生活理念,政府义不容辞,但应该考虑科技在生活中的推广和适用,有一个理性的市场自 身培育过程,如果采用行政手段予以推广,其中可能增加的社会成本,政府应有承担的勇气和准备.宋有兴还 强调,任何领先的科技,必有民用的风险,即使开发商给出售后服务的承诺,除了在法律手续上给予自己必要 的保护外,亦不应当盲目相信.

好马就要多吃草

<现代物业>杂志社社长:

据了解,在一些绿色建筑论坛上,曾有专家提出,只要有资金,配备好一个智能化社区"硬件"不难,但是要 管好一个智能化社区,并让已有的智能化系统发挥它应有的作用,却不是一件容易的事,关键在于有没有一 套比较完善而且切实可行的智能化物业管理方案.另外,在选择智能化系统集成商时,如果有物业公司参加, 可就智能化系统的售后服务及收费问题,在招、投标时就达成协议,物业公司在一定程度上将直接参与智能 化工程的监理.

"这个现象让一些物管企业也感到困惑."市物业管理协会副会长兼秘书长曹阳表示,随着生活水平的提 高,居民对生活环境提出了更高的要求,智能化社区是今后社区发展的大趋势."政府当初倡导智能化社区的 出发点无疑是好的,但设备技术一定要跟上."曹阳分析称,部分小区的智能化系统之所以面临现在的尴尬处 境,很大程度上是因为开发商交房时,智能化设备本身就存在问题,导致后期问题多多.而且小区智能化系统 绝对不是单纯的一次性投入问题,后续费用支撑很重要.

设备技术不能脱节

市物业管理协会:

我们的建议

业内人士表示,有的开发商仅仅是卖智能化概念,并未认真考虑如何利用智能化为业主带来方便和舒适. 有的小区只有三表远传就称智能化,设置红外监控就叫"数字社区",实现智能化小区最关键是布线,可为今 后升级提供空间.开发商安装系统时要征求业主的意见,不是每个业主都需要所有功能,另外,不能装了硬件 却忽视了软件,有了设备却无人管理.

南都记者走访发现,安装摄像头、自动报警的远红外监测器、可视门禁等诸多设施的小区不少,但是小 区居民大多表示,摄像头和保安,让人处于监控状态,不自在.有的小区在入住时承诺水、电、气远程抄表, 却实施不了,还是采用上门抄表.小区物业管理公司人员则对南都记者说,小区的信息化硬件设施不错,但大 都成了摆设.

概念多过实在

智能化小区

我们的小调查

该小区智能化网络,可支持"物联网",用户经过一定的基础程序安装,可用电脑、手机等设备远程遥控家 电.他表示,有业主开通这项业务,用手机来控制空调系统."回家前先把空调打开."但是,高端服务的普及率 不高,南都记者了解到,对于基本业务,不少业主的使用率都比较低.业主贾先生全家老小都在该小区居住, 除了用过可视电话,他什么都没有用过."太麻烦了".该小区有关负责人表示,小区内有40%为外籍居民,"外 籍居民更能接受智能化的概念."

该小区有关负责人表示,"智能化系统的管理不同于一般的物业管理,"智能化系统从德国引进,由于系统 集成线路多,维护和运营需要同多个部门打交道,公司成立了专门的公司,负责智能化网络设备的运行.名为 日讯公司,日讯公司与该小区的物业是相互独立的,用户在使用中如果出现问题,可致电物业管理处,由物管 处联系日讯公司的专员进行维修.很多引进智能化设备的小区都是由物业名下的IT部门或者维修班进行管 理.智能化设备的使用和维护相当复杂,成立专门的售后公司进行专业化的管理更为妥当."对维修人员也要 进行培训."他表示,公司只能负责简单的维修,零部件的更换需向原厂更换.

位于滨海大道红树湾附近的红树西岸,2005年入伙,拥有1301户住户,是商业住宅中智能化设备较为完善 的小区之一.该小区从小区门禁到住宅内部,有一整套的智能化设备.近日,南都记者走访发现,车卡在一定 范围内可自动感应,办理了车卡的业主不用刷卡,即可驱车驶入,栏杆会自动弹开.部分楼的电梯有自动识别 功能,住户刷一下卡,电梯就会将他送往相应的楼层,防止无关人员进入.住宅内部,安装有一整套的家庭智 能设备对门控、安防、门外灯光到里屋的所有灯光系统、窗帘、卷帘、音视频控制系统等进行集中控制. 设置布防后,门口处的红外探测装置可对人体体温识别,如果有人进来,又不能解除布防,系统会报警,动物 走动则不会影响系统的运作.屋内的灯光设置可根据不同的情境有会议、就寝等模式.洗手间安装了紧急按 钮,出现危机的老人按报警器后,可以获得帮助.

[红树西岸]成立专门公司管理

"用户群和物业管理处的配合也很重要."颜主任说,入伙前,开发商或物业管理处应该就智能化系统如何 使用进行统一培训,前期宣传要做到位.其次,家庭智能化设备属于私有财产,业主有义务进行爱护和保管, 主动通知管理处工作人员上门清洗和维护,费用可由双方协商而定.

盐田区心海伽蓝毗邻大梅沙,2005年入伙,是一个以休闲度假为主的海景住宅小区.除了安防系统之外, 该小区还安装了用电和燃气远程抄表系统,目前整体运行情况良好."现在很多物业管理人员对智能化系统 性能的了解还存在盲区."心海伽蓝管理处负责人颜主任称,设备出现问题将责任推给厂家或报停是物管企 业惯用的做法,其实很多问题可以在平时的管理和维护环节解决.该小区配备了四名专业人员负责对智能化 设备进行定期检测和保养,在平时巡视检查过程中,一旦发现设备松脱、摔坏、线头连接错误等现象,会及 时维修.运行六年来,该小区红外线报警系统偶尔也会出现误报等现象,但极少出现需要更换配件的情况.该 小区的物业管理费为3.38元/平方米,其中包含智能化系统维护费.

[心海伽蓝]前期培训和后续管理要跟上

徐经理告诉南都记者,除了红外线报警系统之外,该小区的对讲设备也经常出现故障.2009年,管理处从 专项基金中抽出40万元对小区智能化系统进行更新,此后,误报、设备故障等现象明显减少.智能化系统的 设备更新换代较快,配件出现问题后在市面上很难买得到,由于所涉及的专业性强,所以维护成本比较 高.

"九成以上的业主放弃使用红外线报警系统."水榭花都物业管理处负责人徐经理介绍,红外线报警系统 的传感器过于敏感,有时候业主家养的猫、狗等宠物从旁边走过,系统也会发出报警声,无形之中增加了保 安的工作量,时间久了业主觉得不好用,嫌麻烦,便到管理处办理报停."有时候一晚上误报三四次,把我们折 腾得够呛."该小区一期业主汪先生说.

作为福田香蜜湖区域的豪宅之一,水榭花都最早于2003年入伙,至今有住户1076户, 门禁、对讲、红外线报警等各项智能化设备配套齐全.管理处负责设备的统一管理和维护,所产生 的相关费用计入公共开支.走访中南都记者发现,如此完善的硬件设施,用户的使用率却少得可怜.

[水榭花都]九成业主弃用报警系统

随着智能化社区理念的推广,近年来,越来越多的楼盘在开发兴建时注入了智能化元素,实际效果是否真 的能够达到预期?7月2日本报民调版报道中提到,深圳率先新建的梅林一村、益田村、彩田村等智能化示范 小区,却存在种种问题,导致智能化设备多成摆设.连日来,南都记者走访全市多个装有智能化系统的商品房 小区发现,经常误报警、维修起来相当麻烦……针对复杂的智能化系统,有的小区成立了专门的公司进行维 护和运营.专家认为,智能化小区不仅仅是政府或者商家的概念,扎实的售后体系是其良好运转的保障.

关键字:智能化小区 发表于:2010-7-5 9:23:24

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